Bina Yaşı ve Deprem Yönetmeliği: Ankara’da Konut Alırken

Yapım yılı neden ilk sorulacak sorulardan biri? Yönetmelik dönemleri, güçlendirme ve kentsel dönüşüm başvurusu hakkında bilmeniz gerekenler.

Konut ilanlarında "bina yaşı" tek bir sayı olarak geçer. Oysa o sayı, binanın hangi deprem yönetmeliğine göre inşa edildiğini gösterdiği için teknik olarak en önemli bilgilerden biridir.

Yönetmelik dönemleri

Türkiye'de deprem yönetmeliği birkaç kez önemli ölçüde yenilendi. Kabaca üç dönemden söz edilir:

• 1998 öncesi: Daha eski ve gevşek kurallara göre yapılmış binalar. Beton kalitesi, donatı detayları ve yapı denetimi bugünkü standardın gerisindedir.
• 1998–2018 arası: 1998 yönetmeliği belirgin bir sıçramadır; 2001'de yapı denetimi sisteminin devreye girmesi uygulama kalitesini ayrıca artırmıştır.
• 2018 sonrası: Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği yürürlüktedir; performansa dayalı tasarım ve zemin etütlerinde daha sıkı kurallar içerir.

Bu bir garanti tablosu değildir — iyi yapılmış eski bina da, kötü uygulanmış yeni bina da vardır. Ama risk sıralaması konusunda ilk fikri verir.

Yapım yılını nasıl doğrularsınız?

Satıcının beyanı yeterli değildir. Yapı ruhsatı tarihi ve yapı kullanma izin belgesi tarihi gerçek bilgiyi verir; ikisi arasında yıllar olabilir. Belediyenin imar müdürlüğünden teyit edin. Ekspertiz raporu da bu bilgiyi içerir.

Dikkat: Bazı ilanlarda "bina yaşı" iskân tarihinden değil, tadilat tarihinden sayılır. Yenilenmiş cephe ve lobi, binanın taşıyıcı sistemi hakkında hiçbir şey söylemez.

Güçlendirme yapılmış binalar

Güçlendirme, mühendislik hesabına dayalı ve ruhsatlı yapıldığında binanın performansını gerçekten artırır. Böyle bir bina satın alıyorsanız:

• Güçlendirme projesi ve ruhsatını isteyin
• Hangi firmanın yaptığını ve denetimin kim tarafından yürütüldüğünü öğrenin
• Kat malikleri kararını ve maliyetin nasıl paylaşıldığını inceleyin

Belgesiz "güçlendirdik" beyanı dikkate alınmamalıdır.

Riskli yapı ve dönüşüm

6306 sayılı Kanun kapsamında, lisanslı kuruluşlarca yapılan tespitle bir bina "riskli yapı" ilan edilebilir. Bu süreç, maliklerin başvurusuyla başlar. Satın alacağınız bina hakkında devam eden bir tespit ya da dönüşüm süreci olup olmadığını mutlaka sorun — satın aldıktan sonra öğrenmek, planlarınızı tamamen değiştirebilir.

Tersi de mümkündür: dönüşüm beklentisi olan bir bina, bazı alıcılar için fırsattır. Ama bu bir yatırım kararıdır ve süreç yıllar sürebilir, maliklerin anlaşamaması halinde hiç gerçekleşmeyebilir.

Kendi kontrolünüz

Alıcı olarak yapabileceğiniz en iyi şey, ciddi düşündüğünüz bir mülk için bağımsız bir inşaat mühendisinden yapı inceleme hizmeti almaktır. Bodrumda taşıyıcı kolonlarda kesilmiş bölüm, zemin katta kaldırılmış duvar, kat eklenmiş bina gibi durumları ancak uzman görür. Bu incelemenin ücreti, alacağınız konutun bedeli yanında önemsizdir.

Bölgedeki bir mülkü değerlendirirken destek isterseniz bize ulaşın.