Site Yönetimi, Aidat ve Kat Malikleri Kurulu

Aidat neyi kapsar, kim belirler? Ödenmeyen aidat, karar alma süreci ve satın almadan önce yönetimden istenecek belgeler.

Site içinde bir daire aldığınızda sadece dört duvar satın almazsınız; bir ortak yaşam düzenine de dahil olursunuz. Bu düzenin kuralları 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve sitenin kendi yönetim planı ile belirlenir.

Yönetim planı: sitenin anayasası

Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlayan sözleşmedir. Ortak alanların nasıl kullanılacağı, giderlerin nasıl paylaşılacağı, evcil hayvan ve işyeri kullanımı gibi konular burada yazar. Tapu siciline eklidir ve sonradan gelen malikleri de bağlar.

Satın almadan önce yönetim planını okuyun. İçinde sizin için sorun olacak bir madde varsa (örneğin kısa süreli kiralama yasağı veya evcil hayvan kısıtı) bunu önceden bilmek istersiniz.

Kat malikleri kurulu

Sitenin karar organıdır. Olağan toplantı yılda en az bir kez yapılır; kararlar tutanağa geçirilir ve katılmayanları da bağlar. Yönetici bu kurul tarafından seçilir.

Alıcı olarak son iki yılın genel kurul tutanaklarını istemek en faydalı hamlelerden biridir. Tutanaklar size şunları gösterir: sitede süregelen tartışmalar, planlanan büyük onarımlar, tahsil edilemeyen alacaklar, yönetimle ilgili sorunlar. İlan metninde bulamayacağınız bilgiler buradadır.

Aidat: kim belirler, neyi kapsar?

Aidat tutarı, kurulun onayladığı işletme projesi ile belirlenir. Genel kural olarak giderler arsa payı oranında paylaşılır; ancak yönetim planı farklı bir paylaşım öngörebilir. Isıtma giderlerinde ise ayrı mevzuat (ısı pay ölçer uygulaması) devreye girer.

Aidatın tipik kapsamı: güvenlik, temizlik, peyzaj, asansör bakımı, ortak alan elektriği, su, yönetim gideri, varsa havuz ve spor salonu işletmesi. Merkezi ısıtmada yakıt giderinin aidata dahil olup olmadığını mutlaka sorun — kış aylarında bütçenizi en çok etkileyen kalem budur.

Ödenmeyen aidat ne olur?

Kat Mülkiyeti Kanunu, zamanında ödenmeyen aidat için gecikme tazminatı öngörür ve yönetime icra takibi yolunu açar. Daha önemlisi alıcılar için şudur: devirden önceki aidat borçları fiilen yeni malikin karşısına çıkar. Bu yüzden tapu gününden önce yönetimden "borcu yoktur" yazısı alın. Sözlü teminat yeterli değildir.

Kiracı mı malik mi öder?

Genel ayrım şudur: olağan kullanım ve işletme giderleri kiracıya, ana yapıya ilişkin büyük onarım ve yenilemeler malike aittir. Ancak uygulamada en çok tartışma burada çıkar. Kira sözleşmesine kalem kalem yazmak, sonradan yaşanacak gerginliği baştan bitirir.

Satın almadan önce yönetimden isteyin

• Yönetim planı
• Son iki genel kurul tutanağı
• Güncel işletme projesi (aidatın kalem dağılımı)
• İlgili daire için borcu yoktur yazısı
• Planlanan büyük onarımlar ve olağanüstü aidat kararı var mı?

Bu beş belge, sitede yaşamanın nasıl olacağı hakkında gezide göremeyeceğiniz her şeyi anlatır.

Bu yazı genel bilgilendirmedir, hukuki görüş değildir. Uyuşmazlık durumunda avukatınıza danışın. Bir siteyi birlikte değerlendirmek isterseniz bize yazın.