Tapuda Şerh, İpotek ve Haciz Ne Anlama Gelir?
Takyidat kaydında karşınıza çıkabilecek kayıtlar, hangisi satışı engeller, hangisi devredilir? Tapu kaydını okumanın pratik yolu.
Tapu kaydının "beyanlar, şerhler ve takyidat" bölümü, bir taşınmazın geçmişini ve üzerindeki yükleri gösterir. Burayı okumadan yapılan alım, en pahalı hatalardan birine dönüşebilir.
Takyidat nedir?
Takyidat, taşınmaz üzerindeki hakları kısıtlayan kayıtların genel adıdır. Tapu müdürlüğünden ya da e-Devlet üzerinden taşınmaz sorgulaması ile görüntülenebilir. Malikseniz kendi taşınmazınızı doğrudan sorgulayabilirsiniz; alıcıysanız satıcıdan güncel kaydı istemeniz gerekir.
Sık karşılaşılan kayıtlar
İpotek. Genellikle konut kredisi nedeniyle banka lehine kurulur. Satış, ipotek devam ederken de yapılabilir — ama alıcı o yükü devralmak istemez. Normal uygulama şudur: satış bedelinin bir kısmıyla kredi kapatılır, banka ipoteği kaldırır (fek eder) ve devir öyle yapılır. Tapu memuru bu işlemleri aynı gün sırayla yürütür.
Haciz. Bir alacaklının icra takibi sonucu koydurduğu kayıttır. Haciz varken satış mümkün olsa da taşınmaz satılığa çıkarılabilir durumdadır; alıcı için ciddi risktir. Haciz kaldırılmadan devir almamak en güvenli yaklaşımdır.
İhtiyati tedbir / ihtiyati haciz. Devam eden bir dava veya takip nedeniyle mahkeme kararıyla konur. Çoğu zaman devri engeller. Böyle bir kayıt gördüğünüzde süreci avukatınızla değerlendirmeden ilerlemeyin.
İntifa hakkı. Mülkiyet sizde olur ama kullanma ve yararlanma hakkı başkasındadır. İntifa hakkı sahibi hayatta olduğu sürece devam edebilir; yani tapusu sizin olan evde oturamayabilir, kiraya veremeyebilirsiniz. Değeri ciddi ölçüde etkiler.
Aile konutu şerhi. Eşin rızası olmadan satışı engeller. Satıcı evliyse ve konut aile konutu ise, eşin yazılı onayı aranır.
Satış vaadi şerhi. Taşınmazın başka birine satılacağına dair noter sözleşmesinin tapuya işlenmiş halidir. Siz almadan önce başkasının hak iddia edebileceği anlamına gelir.
Kat irtifakı / kat mülkiyeti beyanı, DASK, kamulaştırma şerhi gibi kayıtlar da burada görünür. Kamulaştırma şerhi, taşınmazın bir kısmının kamuya geçeceğini gösterir ve mutlaka araştırılmalıdır.
Pratik kontrol yöntemi
- Ciddileştiğiniz mülkün güncel takyidat kaydını isteyin — bir ay öncesine ait çıktı yeterli değildir.
- Anlamadığınız her satırı sorun. "Önemli değil" cevabıyla yetinmeyin.
- Tapudaki malik ile sizinle görüşen kişinin aynı olduğunu doğrulayın. Vekâletle işlem yapılıyorsa vekâletnamenin satış yetkisini açıkça içerdiğini kontrol edin.
- Hisseli tapuda bütün hissedarların onayı gerekir; ayrıca diğer hissedarların önalım (şufa) hakkı vardır.
- Devir anında kaydı bir kez daha kontrol edin — arada yeni bir haciz işlenmiş olabilir.
Özetle
Temiz bir tapu kaydı, fotoğrafı güzel bir daireden çok daha değerlidir. Kayıtta anlamadığınız bir şey varsa ilerlemeden önce durun ve danışın.
Bu yazı genel bilgilendirmedir, hukuki görüş değildir. Tapu kaydını birlikte incelememizi isterseniz bize ulaşın.
