Ekspertiz Raporu Nedir, Nasıl Okunur?

Banka değerleme raporunda hangi bölüme bakmalı, değer nasıl belirleniyor ve düşük çıkan ekspertize karşı ne yapabilirsiniz?

Ekspertiz raporu, kredi kullanacak alıcıların çoğunun imzaladığı ama okumadığı belgedir. Oysa içinde hem satın aldığınız mülkün hukuki durumu hem de ileride satarken karşınıza çıkacak sorunlar yazılıdır. Yirmi dakika ayırmaya değer.

Rapor ne işe yarar?

Banka, teminat alacağı mülkün gerçek değerini ve kredilendirilebilir olup olmadığını bağımsız bir uzmandan öğrenmek ister. Rapor, yetkili bir gayrimenkul değerleme şirketi tarafından, tapu ve belediye kayıtları ile yerinde inceleme birleştirilerek hazırlanır.

Hangi bölümlere bakmalı?

Tapu ve takyidat bilgileri. Mülkün tapudaki niteliği (mesken, işyeri, arsa) ve üzerindeki şerhler burada listelenir. İlanda "daire" yazan bir yerin tapuda "arsa" görünmesi, kredilendirmeyi engelleyebilecek ciddi bir uyuşmazlıktır.

İmar durumu ve yapı ruhsatı. Binanın ruhsatlı olup olmadığı, iskân alıp almadığı ve projeye uygunluğu burada yazar. "Ruhsat ve eklerine aykırılık tespit edilmiştir" ifadesi küçük bir dipnot gibi durur ama ileride yıkım, para cezası veya satış zorluğu anlamına gelebilir.

Yapısal bilgiler. Yapım yılı, taşıyıcı sistem, kat adedi, brüt ve net alan. İlandaki metrekare ile rapordaki net alan arasındaki fark burada ortaya çıkar; çoğu zaman ilanlar brüt alanı yazar.

Emsal karşılaştırma. Raporun değer belirlediği bölümdür. Uzman, bölgede benzer özellikteki taşınmazların satış ya da ilan fiyatlarını listeler, konum, kat, yaş ve bakım durumuna göre düzeltme yapar ve bir değere ulaşır. Emsallerin gerçekten benzer olup olmadığını siz de kontrol edebilirsiniz.

Nihai değer ve notlar. Raporun sonundaki "olumsuz tespitler" veya "kredilendirmeye engel durumlar" bölümünü mutlaka okuyun.

Değer düşük çıktıysa

Anlaştığınız fiyatın altında bir değer çıkması sık görülür. Seçenekleriniz:

• Aradaki farkı peşin tamamlamak. En hızlı yol, ama nakit gerektirir.
• Satıcıyla yeniden pazarlık. Rapor elinizde somut bir dayanaktır; satıcı da başka bir alıcıda aynı sorunla karşılaşacağını bilir.
• İtiraz etmek. Emsaller gerçekten uygun değilse, daha uygun emsalleri gerekçeleriyle bankaya sunabilirsiniz. Her zaman sonuç vermez ama denemeye değer.
• Başka bankaya başvurmak. Farklı değerleme şirketi farklı sonuç verebilir; ancak yeni bir ekspertiz ücreti doğar.

Satıcıysanız

Evinizi satışa çıkarmadan önce tapu ve iskân durumunu kontrol edin. Ekspertizde çıkacak bir aykırılık, alıcıyı kaybetmenize ve haftalarca zaman yitirmenize yol açar. Bilinen bir sorun varsa baştan söylemek, sonradan ortaya çıkmasından her zaman iyidir.

Mülkünüzün piyasa karşılığını önceden öğrenmek isterseniz ücretsiz değerleme talebi bırakabilirsiniz.