Gayrimenkul Alım Satımında Masraflar: Kim Neyi Öder?

Tapu harcı, döner sermaye, DASK, ekspertiz ve komisyon. Satış bedelinin yanında ortaya çıkan kalemleri önceden bilirseniz bütçeniz şaşmaz.

Alıcı ve satıcı genellikle satış bedeli üzerinde anlaşır, sonra tapu gününde yan masraflarla karşılaşır. Bu kalemleri baştan bilmek hem bütçe sürprizini önler hem de pazarlıkta kimin neyi üstleneceğini netleştirir. Aşağıda tipik kalemleri sıraladık.

Önemli uyarı: Oran ve tutarlar mevzuat değişiklikleriyle güncellenir. Aşağıdaki açıklamalar kalemlerin ne olduğunu anlatır; güncel rakam için işlem öncesinde Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü ile Gelir İdaresi Başkanlığı’nın resmî kaynaklarını kontrol edin.

Tapu harcı

Devir sırasında ödenen en büyük yan kalemdir. Kanunen alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı alınır; uygulamada tarafların bunu nasıl paylaşacağı pazarlık konusu olabilir, ancak kanuni yükümlülük ortadan kalkmaz.

Harç, beyan edilen satış bedeli üzerinden hesaplanır ve beyan edilen bedel, belediyenin emlak vergisi değerinden düşük olamaz. Harçtan kaçınmak için satış bedelini düşük göstermek yaygın bir hatadır: vergi cezası riski doğurur, alıcı ileride satarken değer artış kazancı vergisiyle karşılaşır ve uyuşmazlık halinde ödediğiniz gerçek bedeli ispat edemezsiniz.

Döner sermaye ücreti

Tapu müdürlüğünün işlem başına aldığı sabit hizmet bedelidir. Harca göre küçük bir tutardır ve genellikle alıcı tarafından ödenir.

DASK (zorunlu deprem sigortası)

Tapu devri için geçerli bir DASK poliçesi aranır. Poliçe yoksa veya süresi dolmuşsa devirden önce yaptırılması gerekir. Primi konutun yüzölçümü, yapı tarzı ve bulunduğu risk bölgesine göre hesaplanır.

Ekspertiz (değerleme) raporu

Alıcı konut kredisi kullanacaksa banka, yetkili bir değerleme şirketinden rapor ister. Ücreti genellikle krediyi kullanan alıcıya aittir. Raporda çıkan değer kredi tutarını doğrudan etkilediği için, satıcının da bu aşamaya hazırlıklı olması gerekir.

Kredi masrafları

Kredi kullanılacaksa tahsis ücreti, hayat sigortası ve konut sigortası gibi kalemler gündeme gelir. Bankalar arasında ciddi fark olabildiği için birden fazla bankadan teklif alın ve faiz oranını değil toplam geri ödemeyi karşılaştırın.

Değer artış kazancı vergisi

Satıcı için en önemli başlıktır. Bir konutu edindiği tarihten itibaren belirli bir süre geçmeden satan kişinin, alış ve satış bedeli arasındaki kazancı için beyan yükümlülüğü doğabilir. Hesapta alış bedeli enflasyona göre güncellenebilir ve yıllık bir istisna tutarı uygulanır. Miras veya bağış yoluyla edinilen taşınmazlar farklı değerlendirilir.

Bu konu kişiye göre değiştiği için genel bir yanıt yoktur; satış öncesinde mali müşavirinize danışmanız, sonradan ceza ödemekten çok daha ucuzdur.

Emlak vergisi ve aidat borcu

Devir öncesinde taşınmazın belediyeye emlak vergisi borcu olup olmadığı sorgulanır. Site yönetimine olan aidat borcu da devirden önce kapatılmalıdır; aksi halde borç fiilen yeni malikin karşısına çıkar. Tapu gününden önce yönetimden borcu yoktur yazısı isteyin.

Danışmanlık (komisyon) bedeli

Emlak danışmanlığı hizmet bedeli, taraflarla yapılan yetki sözleşmesinde belirlenir ve KDV’ye tabidir. Hizmetin kapsamını ve bedelini en baştan yazılı hale getirmek, süreç sonunda tartışma çıkmasını engeller. Sözlü mutabakat yerine imzalı sözleşme isteyin — bu, sizi de bizi de korur.

Bütçenizi kurarken

Pratik bir yaklaşım: satış bedelinin üzerine yan masraflar için ayrı bir pay ayırın ve taşınma, tadilat, beyaz eşya gibi kalemleri de aynı tabloya ekleyin. Konut bütçesi, çoğu zaman evin fiyatında değil bu kalemlerde zorlanır.

Alım ya da satım sürecinizde hangi kalemin kime düşeceğini birlikte netleştirelim — bize ulaşın veya ücretsiz değerleme talebinde bulunun.