İskân Nedir, Neden Bu Kadar Önemli?
Yapı kullanma izin belgesi olmayan konutta kredi, abonelik ve satış nasıl etkilenir? İskânsız daire alınır mı?
İskân, resmî adıyla yapı kullanma izin belgesi, bir binanın ruhsat ve projesine uygun tamamlandığını ve oturmaya elverişli olduğunu gösteren belgedir. İlanlarda küçük bir ayrıntı gibi geçer; oysa konutun hem bugünkü kullanımını hem gelecekteki satılabilirliğini doğrudan etkiler.
İskânsız konutta ne olur?
Kredi sorunu. Bankaların çoğu iskânı olmayan konuta kredi vermez ya da şartlı verir. Bu, sizi alırken zorlar; satarken ise alıcı havuzunuzu kredi kullanmayacak kişilerle sınırlar, yani fiyatı aşağı çeker.
Abonelikler. Elektrik, su ve doğalgazda kalıcı abonelik genellikle iskâna bağlıdır. İskânsız yapılarda geçici (şantiye) abonelik kullanılabilir; tarifesi daha yüksektir.
Kat mülkiyeti kurulamaz. İskân olmadan kat irtifakından kat mülkiyetine geçilemez. Tapunuz "kat irtifakı" olarak kalır.
Aykırılık riski. İskânın alınmamış olmasının sebebi çoğu zaman projeye aykırı bir uygulamadır: kapatılmış bir boşluk, eklenmiş bir kat, dönüştürülmüş bir bağımsız bölüm. Bu durumda idari para cezası ve yıkım kararı gündeme gelebilir.
Nasıl kontrol edilir?
İskân belgesi binanın bağlı olduğu belediyenin imar müdürlüğünden sorgulanır. Satıcıdan belgeyi istemeniz en pratik yoldur; vermekten kaçınılıyorsa bu başlı başına bir uyarı işaretidir. Bazı belediyeler e-Devlet veya kendi portalları üzerinden sorgu imkânı sunar.
Dikkat: bina iskânlı olabilir ama sizin alacağınız bağımsız bölümde sonradan aykırı bir değişiklik yapılmış olabilir. Ruhsat eki projeyi, dairenin mevcut haliyle karşılaştırın — özellikle kapatılmış balkonlar ve bölünmüş odalar.
Peki iskânsız daire alınır mı?
Kategorik bir "hayır" doğru olmaz; Türkiye'de iskânsız ciddi bir konut stoku var ve bunların bir kısmında sorun sadece evrak eksikliğidir. Ama bilinçli karar vermeniz gerekir:
- İskânın neden alınmadığını öğrenin. Sadece müracaat edilmemiş mi, yoksa aykırılık mı var?
- Alınabilecek durumda mı? Kim, ne zaman, hangi maliyetle alacak? Bunu sözleşmeye yazın.
- Aykırılık varsa giderilebilir mi, maliyeti ne? Kat maliklerinin ortak kararı gerekiyorsa gerçekçi mi?
- Fiyat bu riski karşılıyor mu? İskânsız konut, iskânlı emsalinden belirgin şekilde ucuz olmalıdır.
Satıcıysanız
İskânı almak, satıştan önce yapabileceğiniz en kârlı yatırımlardan biridir. Hem alıcı havuzunuz genişler hem pazarlıkta en büyük zayıf noktanız ortadan kalkar.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Somut bir durumda belediyeye ve gerekiyorsa avukatınıza danışın. Bölgedeki bir mülkün durumunu birlikte incelemek isterseniz bize yazın.
