Kat İrtifakı mı, Kat Mülkiyeti mi? Tapudaki Fark
İki tapu türü arasındaki fark nedir, hangisi daha güvenli ve kat irtifaklı bir daire alırken nelere dikkat etmelisiniz?
Tapu belgesine baktığınızda üst kısımda "Kat İrtifakı" ya da "Kat Mülkiyeti" yazar. Çoğu alıcı bu ayrımı önemsemez; oysa ikisi hukuken farklı şeylerdir ve riskleri de farklıdır.
Kat irtifakı: henüz tamamlanmamış yapı
Kat irtifakı, inşaat tamamlanmadan önce, onaylı proje üzerinden kurulan bir haktır. Arsa payınız ve projeye göre size düşecek bağımsız bölüm tapuda belirtilir, ancak hukuken sahip olduğunuz şey arsa üzerindeki paydır — henüz fiilen var olan bir daire değil.
Bina bitip iskân alındığında, kat irtifakı kat mülkiyetine çevrilir.
Kat mülkiyeti: tamamlanmış ve belgelenmiş
Kat mülkiyeti, binanın tamamlandığını, projesine uygun olduğunu ve yapı kullanma izninin alındığını gösterir. Bağımsız bölümünüz üzerinde tam mülkiyet hakkınız vardır. Alıcı açısından daha güvenli olan budur.
Pratikte ne fark eder?
| Kat irtifakı | Kat mülkiyeti | |
|---|---|---|
| İskân | Henüz yok | Alınmış |
| Kredi | Bankaya göre değişir, kısıtlı olabilir | Sorunsuz |
| Abonelik | Geçici olabilir | Kalıcı |
| Satış kolaylığı | Alıcı havuzu dar | Geniş |
Yıllardır oturuluyor ama hâlâ kat irtifaklı ise
Bu, Türkiye'de sık karşılaşılan bir durumdur ve genellikle iyi bir işaret değildir. Bina tamamlanıp oturulmaya başlandığı halde kat mülkiyetine geçilmemişse sebebi çoğu zaman şudur: iskân alınamıyor. Nedeni de genellikle projeye aykırı bir uygulamadır.
Böyle bir daire alacaksanız şunları öğrenin:
- Bina ne zaman tamamlandı, neden iskân alınmadı?
- Aykırılık var mı, varsa giderilebilir mi, maliyeti kime ait?
- Kat malikleri bu konuda ortak bir karar almış mı? Alınan kararın tutanağını görün.
- Müteahhidin yükümlülüğü devam ediyor mu, firma hâlâ faal mi?
Yeni projeden alıyorsanız
Projeden satın almada tapu zaten kat irtifaklı olur; bu normaldir. Burada dikkat edilecekler farklıdır: müteahhidin geçmiş teslimleri, sözleşmedeki teslim tarihi ve gecikme cezası, kat irtifakının gerçekten kurulmuş olup olmadığı. Kat irtifakı kurulmadan, yalnızca satış vaadi sözleşmesiyle yapılan alımlar daha risklidir; bu sözleşmeyi noterde düzenlemek ve tapuya şerh koydurmak korumanızı artırır.
Özetle
Kat irtifakı kendi başına kötü bir şey değildir — inşaat sürecinin doğal aşamasıdır. Soru şudur: neden hâlâ kat mülkiyetine geçilmemiş? Cevabı tatmin edici değilse fiyat bu riski karşılamalıdır.
Tapu kaydını birlikte incelememizi isterseniz bize ulaşın.
