Konut Kredisi Rehberi: Başvurudan Tapuya
Kredi öncesi hazırlık, ekspertiz aşaması, onay süreci ve tapu günü. Hangi belge ne zaman gerekiyor, nerede gecikme çıkıyor?
Konut kredisi, alım sürecinin en çok gecikme yaşanan adımıdır. Çoğu gecikmenin sebebi bankanın yavaşlığı değil, hazırlıksız başvurudur. Aşağıda süreci sırayla, nerede takıldığını göstererek anlattık.
Not: Faiz oranları, kredi/değer oranı sınırları ve vergi kalemleri sık değişir. Bu yazıda rakam vermiyoruz; güncel koşulları başvuru anında bankadan ve resmî kaynaklardan teyit edin.
1. Başvurudan önce: ön onay alın
Ev bakmaya başlamadan önce bankadan ön onay isteyin. Bu, ne kadar kredi kullanabileceğinizi gösterir ve bütçenizi gerçekçi kurmanızı sağlar. Ön onay olmadan ev bakmak, çoğu zaman bütçe dışı evlere gönül vermekle sonuçlanır.
Ön onayda bankanın baktığı üç şey: düzenli geliriniz, mevcut kredi yükünüz ve kredi notunuz. Kredi notunuzu başvurudan önce kendiniz sorgulayın; düşükse sebebini öğrenip düzeltmek haftalar alabilir.
2. Hazırlanacak belgeler
- Kimlik ve ikametgâh
- Gelir belgesi: ücretliyseniz maaş bordrosu ve SGK hizmet dökümü; serbest çalışıyorsanız vergi levhası, gelir tablosu ve son beyanname
- Son aylara ait banka hesap hareketleri
- Satın alınacak konutun tapu bilgileri
Serbest çalışanlar ve yeni işe girenler için süreç daha uzundur; bunu takviminize baştan ekleyin.
3. Ekspertiz: en kritik aşama
Banka, yetkili bir değerleme şirketinden rapor ister. Uzman konutu yerinde görür, tapu ve imar durumunu inceler, bölgedeki emsal satışlara bakar ve bir piyasa değeri belirler.
Burada en sık yaşanan sorun şudur: anlaştığınız fiyat, ekspertiz değerinin üzerinde çıkar. Banka krediyi ekspertiz değeri üzerinden hesapladığı için aradaki farkı peşin tamamlamanız gerekir. Bu yüzden ekspertiz çıkmadan kesin taahhüt vermeyin.
Rapor ayrıca kredilendirmeyi engelleyen durumları da ortaya çıkarır: iskânsız yapı, tapuda uyuşmayan nitelik, ruhsata aykırı eklenti, hisseli tapu. Bunlardan biri varsa kredi ya çıkmaz ya da tutarı düşer.
4. Onay ve sözleşme
Ekspertiz olumluysa banka kredi tutarını, vadeyi ve ödeme planını netleştirir. Sözleşmeyi imzalamadan önce faiz oranına değil toplam geri ödemeye bakın. Tahsis ücreti, hayat sigortası ve konut sigortası gibi kalemler toplam maliyeti belirgin biçimde değiştirir. En az üç bankadan teklif alıp aynı tabloda karşılaştırın.
5. Tapu günü
Kredili satışta tapu işlemi banka ile koordineli yürür: bankanın ipotek tesis belgesi tapu müdürlüğüne iletilir, devir gerçekleşince kredi tutarı satıcının hesabına geçer. O gün hazır olması gerekenler:
- Geçerli DASK poliçesi
- Belediyeden emlak vergisi borcu yoktur yazısı
- Site yönetiminden aidat borcu yoktur yazısı
- Tarafların kimlikleri, vekâletle işlem yapılacaksa yetkiyi açıkça içeren vekâletname
Bu belgelerden biri eksikse işlem o gün yapılamaz ve randevu yeniden alınır — en sık yaşanan son dakika aksaklığı budur.
6. Sonrasında
Kredi kapandığında ipoteğin tapudan terkin edilmesi gerekir; bu otomatik olmaz, talep etmeniz gerekir. Terkin yapılmazsa yıllar sonra satmak istediğinizde karşınıza çıkar.
Sürecin tamamında yanınızda olmamızı isterseniz bize ulaşın.
